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专家告诉你如何在美国投资不动产|郎咸平 樊小纯

作者:永年县聚联紧固件制造有限公司    发布时间:2015-10-21 12:28:18

ddca07fe177<a href="http://www.luotian.in" target="_blank">aab</a>4409a63f68c82631cb告诉你如何在美国投资不动产

  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)栏作 吴向宏

  最近几年,中国人在美国的投资增长很快。其中,企业投资主要以拓展业务的战略投资为主,而个人主要以规避风险、保障财产安全、博取较高收益的财务投资为主。在个人投资中,不动产投资又占了很大比例。

专家告诉你如何在美国投资不动产专家告诉你如何在美国投资不动产

  随着4397734177b903abd060df31c2dcf8d5增长放慢,dd6dd3dae8867c064ee4768e30fef40ef6168629e145c7ee152e8c082924bbee0721635df0a125983cb7e6556率随之下降,社ff9b799743996f924c87f8e6fc2c18234c3f2a9fca01d35e4af3b5933e01净资产回报率已经续两年显著低于美国。因此,响应国家“走出去”号召,将部资金投向海外,可以为国民博取更高收益,同时缓解国内8f802db4944c182f17a2a598ac3b3832,是利国利民的好事。

  最近几年,中国人在的投资增长很快。其中,企业投资主要以拓展业务的战略投资为主,而个人主要以规避风险、保障财产安全、博取较收益财务投资为主。在个人投资中,不动产投资(包括住宅地产、商业地产、开发土地、农地和矿产资源等)又占了很大比例,现了中国人26aa7df14b89c9c7c9fd286d26a9a25e贯重“实在”资产的特点。不过,中国人在美国投资不动产的业绩,却差别很大。据我所,绩效不佳的颇多。因此,我总结了自己的一些实际经验,供大家在美国投资参考。个人见识7481b35a6d18a69b5fbc942bbe8d3fc5,错漏必多。欢迎指正。

  住宅是中国人较为偏好的投资品,这一习惯也带到了海外。以美国住宅为例,早在2007年,按国别分,中国人已经进入了非美国购房者群体的前五位。去年更是成为了数量最大美国购房人群体。坊间有语云:“有钱没钱,美国买房”。

  热门的往往e9c59d3699670a0d21e6d44c5da3ea2c最好的。住宅投资的好处是进入门槛极低,便于个人作。缺点是回报不想。

  根据美国住宅地产领域最权威的凯斯席勒(Case Shiller)指数,美国全国房地产价格,从1975年到2015年的40年,年平均增幅(复合增长率)仅为4.9%。即d7a4cc73f172f8cb896b6cbf6d56d33e我们作一点弊,从1975年算到地产泡沫前的最高峰2006年,年均增幅也只有6.6%。

  从短一点的时间跨度看,过去10年(含泡沫破灭)、5年和最近3年(泡沫破灭后的快速反弹)的全4b847f99343368569c0b06c9c82c2030均升幅分别仅仅为:0.15%, 3.20%, 6.84% 。

  当然,上面是全国平均数据。在特定都市圈,住宅投资的回报要好一些。不过波动也相应大一些。例如,10都市圈过去20年/10年/5年/3年的投资年复合回报分别是:4.7%,-0.6%,4.0% 和 8.5%。

  有人会说,这只是价格升幅回报,并未考虑到租金等。的确,全面的投资回报,还要考虑到以下因素:租金,房产税,维修成本,以及按揭杠杆。

  1、租金

  中国一些2cf533e5cc5416927c6356b51c2f765b刊媒体,经常鼓吹1bd42de8acfb9f0764367aa87d2ae48f地产租售比太高,房子租不出价钱,而美国租房如何如何。这误导了很多中国购房,以为美国租金比较可观。其实这是混了概。和中国地产不同,美国地产存在两个区隔明显的市:公寓为主体的出租市场,和住宅为主体的自住市场。租金高,那说的公寓。对于住宅来说,美国的租售比也并不低,亦即租金相对不高。

  在全美76个大城市(25以上人口)的住宅租售比中,除极端情况如底特律之外,其他75个城市的租售比在10.73-45.02之间。对应的租金年回报在2.2% - 9.3% 之间。不幸的是:越是房价增幅可能较高的大城市,租售比也越高,亦即租金回报越低。中国人最偏爱的加州,租金年回报普遍在4%以下。其他大城市也基本在6%以下。

  这个租售比是没有考虑空置率的。美国住宅出租的空置率约为12%,那么租金年回报就要打88折。但事实上外国人在美国购房,空置率普遍更高。如此,租金年回报估计为3-5%左右较为合理

  正因为住宅的租金回报不理想,有些人就铤而走险,采取同一户住宅租给多个房的做法,提升租金。然而,这在很多州都是违法的。一宅多户,法律上就成了“公寓”而要适用不同的管制规章,绝大多数一宅多户的房东都没有做到。这种非法获利的方式,我们这里不予考虑。

  2、房产税

  美国房产税综合税率大致在0.4%-1.9%之间。不过由于房产税是依据房屋的评估价,经常会低于实际价值,所以实际税负还可以打个不小的折扣。故可认为在0.3%-1.5%之间。

  综上所述,考虑了租金和房产税因素后,美国10都市圈房产投资的综合年化回报率大约为:

  20年:6.2% - 9.4%    中值:7.8%

  10年:0.9% - 4.1%    中值:2,ufc130.5%

  5年:5.5% - 8.7%      中值:7.1%

  3年:10.0% - 13.2%     中值:11.6%

  3、按揭杠杆

  中国房产73b0bd4bf353202428314490e17299e5都知道,使用按揭杠杆能够极大放大投资的收益。然而这是在中国的特殊国情下才成立,因为贷款利率低而房产增幅高,利差空间大,加杠杆才能套利。这个情况在美国并不成立。

  从权威的美国按揭利率可以看到,30年固定按揭利率在3.66% (2012年)- 16.63% (1981年)之间浮动。

  当然,历史数据对于眼下的借款者并2c50fb01fe659b26f727fcace42d2ab3有参考价值。目,这个利率是4.17%。今年估计是4.5%。

  但这个是基准利率。实际根据信用状况一般还要上浮。中国人在美国买房,由于缺乏当地信用记录,通常在这个基础上要上浮1-3%。所以中国人目前能拿到的实际按揭利率应该在5.5% - 7.5% 之间,甚至有可能更高。

  对比上面的44cfea5da2e1d04ecbe4806ab56928df3b5aff6f4026e25f0020ffd220121a5d751d1908519bc8a56f3a7805f7年化报可以看出,利差空很小,甚至是倒挂(即贷款利息出了房产孳息)。因此,在美国投资住宅,用个人按揭贷款加杠杆,并不能显著增加回报,反而可能导致亏损。

  4、修缮维护费用

  以上估算尚未考虑房屋保险、修缮等费用。别的不说,光是房前屋后的草坪,维护起来一年就开支不菲。综合来算,在美国,住宅主要还是一种消费品,指望作为投资是不大靠的。

  (本文作者介绍:某跨境投资和海外资产管理机构创始合伙人,曾任颐和资产管理集团CEO、思科公司大中华区副总裁等职位。)

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